Verkaufen oder vermieten – die Rechnung

Wer ein Haus oder eine Wohnung nicht mehr selbst bewohnt, steht vor der Frage: verkaufen oder vermieten? Die Antwort hängt weniger vom Bauchgefühl ab als von einer sauberen Gegenüberstellung. Diese Positionen gehören auf das Blatt.

Die Einnahmenseite

Der Mietzins ist die einzige Einnahme – und er ist nicht frei wählbar. Massgebend sind ortsübliche Vergleichsmieten und bei Neuvermietung der Referenzzinssatz. Rechnen Sie ausserdem mit Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen. Wer nur mit zwölf Monatsmieten pro Jahr plant, rechnet zu optimistisch.

Die Ausgabenseite

• Hypothekarzins: Bleibt eine Hypothek bestehen, ist der Zins der grösste Posten. Banken bewerten vermietete Objekte anders als selbst bewohnte – Tragbarkeit und Belehnung sollten geklärt sein.
• Unterhalt und Rückstellungen: Faustregeln sprechen von einem Prozentsatz des Gebäudewerts pro Jahr. Bei älteren Objekten kommen grosse Erneuerungen dazu, die nicht auf die Mieter überwälzt werden können.
• Verwaltung: Selbst verwalten kostet Zeit; eine Verwaltung kostet Geld. Beides gehört in die Rechnung.
• Steuern: Mieteinnahmen sind steuerbares Einkommen, die Liegenschaft zählt zum Vermögen. Der Eigenmietwert entfällt zwar, doch die Steuerlast verschiebt sich – die Details klärt Ihre Treuhänderin oder Ihr Treuhänder.

Was beim Verkauf zählt

Beim Verkauf steht der Nettoerlös im Zentrum: Verkaufspreis abzüglich Rückzahlung der Hypothek, allfälliger Vorfälligkeitsentschädigung, Grundstückgewinnsteuer und Nebenkosten. Die Grundstückgewinnsteuer hängt vom Kanton und von der Besitzdauer ab – je länger Sie das Objekt hatten, desto tiefer fällt sie in der Regel aus. Auch hier gilt: Zahlen vom Fachmann prüfen lassen.

Der oft vergessene Faktor: Ihre Zeit und Ihr Risiko

Vermieten heisst Verantwortung: Mieterwechsel, Reparaturen am Wochenende, Mietzinsausfälle. Für manche ist das gut machbar, für andere eine Belastung – besonders im Ruhestand oder in einer Erbengemeinschaft mit mehreren Beteiligten. Ein Verkauf beendet diese Verantwortung, gibt Kapital frei und macht die Aufteilung unter Erben einfach.

Unsere Empfehlung

Stellen Sie beide Wege mit realistischen Zahlen nebeneinander – Nettomietrendite gegen Nettoerlös. Der erste Schritt dazu ist der aktuelle Wert. Mit unserer kostenlosen Einschätzung erhalten Sie diese Grundlage und, wenn Sie möchten, ein Gespräch über beide Varianten. Wir verdienen an einem Verkauf, nicht an einer Vermietung – und sagen Ihnen trotzdem offen, wenn Behalten für Sie sinnvoller ist.